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REITs是个啥?能比股票靠谱?

admin 基金排行 2020-08-16 01:52:12 11 0

基金排名:REITs是个啥?能比股票靠谱?

期待已久的基础建设信托基金REITs有了重大进展。上周监管发布了两个文件,一个是发改委的各地基建项目怎么申报REITs,另一个是证监会的REITs基金发行的指引。

试点项目申报通知

证券投资基金指引

基建REITs是一种全新的理财产品。举例来说,投资者花1万元购买了REITs的基金产品,加上其他人总共20亿。基金公司用这20亿去收购广州到深圳的高速公路的全部股份,投资者相当于这条高速公路的股东。高速每年产生的过路费收入扣除各种成本,剩下的利润给投资者分红。而且购买的REITs的基金份额也可以随时卖掉变现,如果卖出的价格比买入的价格高,投资者还可以赚差价。所以,REITs基金可以理解成高分红的股票。

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风控重点仍然的是基建项目的质量。这次文件中提到,机场港口、供电供暖、环保处理等老基建,或者说是数据中心、5G、智慧能源等新基建,都可以作为潜在的标的,但是不包括商铺、商品房等。核心要求是:第一,股权清晰,买入之后不会有任何后顾之忧。第二,项目运营3年以上,能持续稳定产生现金流,投资回报要高。

老百姓关心的是产品是否靠谱,风险收益性价比高不高,这其中有很多的重要因素:

  • 人才。目前的公募基金只专注投资股票和债券,这个能力与REITs是不匹配的,所以需要具有基础建设项目相关投资和管理经验的人才。
  • 收益。监管要求项目每年产生的利润90%都要给投资人,所以每年分红绝对有保障。而这种项目通常没什么成长性,所以它的估值完全取决于未来分红金额到今天的折现。从投资回报看,REITs是带着股票性质的分红类产品。预期收益介于债券基金和股票基金之间,估计在6%到10%之间。
  • 我们称它为佐证。项目有没有优势,老百姓肯定看不懂,但是拉上一大堆的机构,那就八九不离十了。首先,原先的股东虽然把所有权给卖出去了,但是他必须买回REITs的20%。如果是个坑,请原先的股东先垫个底。然后REITs剩下部分的70%,必须卖给机构,比如证券公司、保险公司、银行,甚至社保等等。他们很聪明,如果他们不愿意买,那整个项目就流产了。在这些之后,才卖给老百姓。虽然说老百姓的数额少了,但是在层层风险管理之下,大概率还是比较靠谱的。
  • 信息披露。这与上市公司一样,要求从面子到里子,全方位信息披露。每年的项目要请外部专家来进行评估,如果弄虚作假出问题,全部重罚。
  • 费用。项目类投资,其实它是个体力活,严谨细致还不能出错。费用链条也特别长。首先,是项目的运营管理团队,这些人都需要发工资。另外,少个路灯、种点绿化都得花钱,万一有潜在风险的,还得配备好各类保险。其次,项目收回来之后,还需要放在托管方,托管费少不了。然后基金公司还要收管理费,而且钱来钱往的,财务经理肯定也要入驻。买卖东西肯定要管好流程,万一出了事故,还得出钱去搞定。总之,必须是深入参与,估计管理费肯定不会低。REITs类似于上市公司,各种律师费、审计费、评估费、会员费等,零零总总也不算少。虽说这个链条养活了一长串看似贡献不多的人,但是从风险管理的角度看,又一个都不能少。只能希望流到老百姓手里的钱还能够达到预期收益。

最后,REITs发行以后,通常会以封闭式基金的方式来进行挂牌交易。也就是说,投资者的基金份额可以在证券软件上进行买卖,但是价格会随着市场上下波动。所以买入以后有可能会有亏损,但至少随时可以变现。

总结一下,REITs是一种全新的投资品类,预期收益还不错,波动风险也可控。流动性强、门槛不高,但是费用比较大。综合来讲对老百姓来说,是稳健投资很好的选择,现在就是坐等产品上市了。返回基金排名,查看更多

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